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郊区属于哪个省?郊区是属于哪里?
郊区在哪个省市?郊区属于哪里?
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郊区旅游问答:
郊区属于哪个省?郊区是属于哪里?

郊区是属于山西(省/直辖市)。想了解更多,请点击山西

北京房价疯狂再起,比沪深贵40%,顶在哪里?

 
  有两位白骨精姑娘一直咨询我买房的事情,直到春节前,我还告诉她们赶快选房,别急着回老家过年,也别忙着相亲。年不是年年都有么,男人不是到处都是么,都不会涨价的,只有北京的房子说涨就涨。

  好嘛,年过了,欢乐过新年,烟花灿九天;亲相了,BJ单身日记里又一篇脆弱恋爱心的破灭;房也涨了,雪片般“北京又涨了”的信息在各个群里炸着锅。

  首都北京又经历了一轮33天的暴涨,有好事者微博如下,你感受一下这个50平米学区豪宅散发出的热度:

  然而,统计数据一片大跌,每个城市都在各自的语境里跌着,要么量跌要么价跌,要么环比跌,要么同比跌,要么新房跌,要么二手房跌,再不行的,还有哪个区域里王大爷家的房租跌了。

  北京在数据里也跌了,好像是新房网签量,而且是大跌50%。其实,北京新房已经很少,如果它这两个月根本没有新房进入市场或者房管局控制新房入市节奏,新房成交量必然下降吧?

  官方一般发布新房数据,一是因为新房数据比较容易获得,二是新房经过它的滤镜之后能磨皮修白。

  然而,北京已经是二手房市场了,2016年二手房成交量占总量的85%。而且新房大多在荒郊野外,早就不能反映真正的市场了。不过,我们的二手房备案数据因为税务原因与实际市场远远脱节,没有办法采用官方数据,他们自己也不用。

  看二手房数据,最可行的是链家、中原这些中介机构的数据,它们掌握了真实交易信息。

  2月份,北京链家成交量达到11981套,如果按照链家占北京二手房市场50%计算,北京2月二手房成交了大约24000套,这已经赶上了调控前的2016年7月、8月的成交量,不要忘了,2月份还有个春节哦。

  中原地产显示的2月份北京成交均价是70702元,搜房显示的北京2月份二手房均价62414元,Q房网显示的是59178元,平均一下是64098元,套均面积按照90平米估算,北京套均价格大约是577万.
  Q房网显示上海是52502元,搜房网显示54021元,平均是53262元,上海二手房近年套均成交面积大约是80平米,上海套均价格大约是426万.(.港.股.那.点.事.)
  中原显示深圳二手房均价是47108元,Q房网显示是49192元,搜房数据是49108元,平均一下是48469元,深圳去年成交的二手房套均面积是84平米,那么,深圳的套均价格大约是407万.
  深圳白担了最贵的虚名,北京上海地盘大,新房主要在远郊,沪深的远郊对于深圳来说就是东莞惠州了,把东莞惠州的房价算进来看一看,深圳新房肯定没那么高。

  可以看到,北京套均价格已经比沪深贵35%-40%,然而,北京涨势依然如虹,反而上海深圳成交量出现连续下挫。

  为什么?北京人经济实力更强?所以市场更Strong?
  第一章信贷是房价上涨的直接原因,北京没有采用“处女贷”大杀器
  房价长期看人口,短期看金融,土地供应会体现在中长期。

  2017年前两个月全国的房贷仍然达到了1万亿,任泽平君甚至在他的文章里单独提到了北京房贷仍然在增加。下面看一下人民银行的数据:
  北京:2016年12月末人民币住户贷款余额14146.9亿元,12月当月增加195.4亿元;2017年1月末,人民币住户贷款余额14557.8亿元,当月增加410.9亿元,同比多增166.3亿元,环比多增215.5亿。

  上海:2016年分季度看,一至四季度个人住房贷款分别增加917.3亿元、1015.5亿元、747.7亿元和671.9亿元,贷款季度增量呈“∧”走势;其中12月份新增个人住房贷款154.7亿元,创近14个月个人住房贷款月增量新低,环比和同比分别少增101.2亿元和51.7亿元。

  2017年1月份,全市新增个人本外币贷款404亿元,同比少增69.5亿元。当月本外币个人住房贷款新增234.4亿元,同比少增111.9亿元。

  深圳:2017年1月,住户部门中长期贷款增加218.13亿元;2017年2月,住户部门中长期贷款增加93.39亿元;
  可以看到,上海深圳住户部门贷款已经在减少,而北京的仍然在增加。

  为何北京贷款仍然在增加而上海深圳已经减少?北京人更看好市场所以更大力度使用杠杆?当然不是,上海深圳人也想用杠杆,不过都被两地政府的辣招拒签了。政府的辣招叫做“认房认贷,二套首付7成”。

  别看这政策简简单单,杀伤力却很强,翻译成中文就是“无论你在哪个城市贷过款,无论你有没有还清贷款,你在上海深圳买房都不能算首套,首付要7成;只有那种从来没有在银行有过按揭的没有房的才叫首套”。

  这个其实不能叫首套贷,这个应该叫做“处女贷”,是不是跟我国封建资本主义男权社会的理念一脉相承?你有过贷款了,你不纯洁了,把你打入冷宫。

  因此,要珍惜你的处女贷呀,要把你的处女贷留给你爱的城市,否则你将永远无法上它的车了。

  这个政策的目的就是掐掉改善需求的贷款路径,北上深这种二手房占75%-85%的市场,改善才是绝对的主力,现在把主力军的弹药给拦截了,市场自然就熄火了。大家可以去看看,调控后真正回稳的只有上海深圳,其余的没用杀器的都在蠢蠢欲动,包括沸腾的首都,包括非典型一线城市广州,包括首都京津冀一体化的兄弟们,包括重拾升势的美丽杭州,等等等等。

  沪深还有一些奇葩政策,比如不让社保单身买房,比如没明说的二套全还清不能贷等,处处反人类呀。你不能单身,你不能失去处女贷,好吧,请人民政府指示人民该怎么符合政策的活吧。

  相比起来,北京政府人胜多了吧?哎,有洞若观火者说你想多了,政府的本意并非留你,而是要用高房价疏散你,想到这种套路的可能胜,瞬间觉得被世界抛弃了。

  第二章北京为何比沪深贵40%?
  中国基本上是一个中产阶级市场,不信,你去看看豪宅涨幅,再比比专门为中产阶级打造的郊区小镇的涨幅。

  汤臣一品二手房15万多耶,新天地10年来也只是翻倍,内环内次新别墅四季雅苑10万加耶,而据说药厂遍地的张江高科的公寓新房要8-10万了,外环外的唐镇也7-8万了,外郊环之间的浦江次新8万多了。

  中国豪宅价格是低于国际都市豪宅价格的,但是中国普通房子是远远贵于它们的普通房子价格的。

  为什么?我觉得根本原因在于中国私人产权不受保护,富人不会在不受保护的状态下炒豪宅的,富人选择多,富人可以去纽约伦敦买豪宅,富人可以买卖公司股权,富人是另外一个世界。

  而中产阶级几乎只有买房一条路,中产阶级不买房只会被稀释成屌丝,而不会变成富豪的。核心城市的核心地段是政府不能随便发行的,大家就是看中这一点,把政府随便发行的货币换成它不能随便发行的土地,这才是买房逻辑。

  所以,中产阶级资金范围内的房子涨的快,尤其是外形靓丽适于朋友圈摄影展的郊区新房更是大家的心头好,锦屋不能夜行,我们要人生的胜利。

  那么,中产阶级市场的北京比沪深贵40%,这意味着它的中产更有钱?我觉得个税比较能说明中产的收入状况,下面比较一下北上广深的个税:
  下表是最新的数据,看起来北京人均个税跟上海深圳是相当的,没有明显多40%,说明三城的白领阶层能量相当。


  那么,究竟是什么让北京贵40%的?难道就是处女贷大杀器?这是短期原因,会让北京多涨,但即使用了这个政策,北京也只会回调而不会跌很多。有敏而好学的土著葫芦僧说,因为北京有很多官二代以及官二代的富二代朋友,即使是小地方的官二代富二代也比白领宽裕的多,当然北京还有很多特殊阶层,政治中心的实力不能仅仅依据经济数据来判断。

  各个省会也有同样逻辑,地市的“贾不假,白玉为堂金作马”阶层很愿意去这些城市置业,每个省会都不是它自己的实力,它体现的是一个省的状况,这个省是它的票仓。郑州就是沾了大票仓的光。

  第三章中国超级周期如何结束
  我一直在思考,中国的超级周期如何结束。天下没有不散的宴席,当然也没有永动机,这段人类史上最蔚为壮观的房地产超级周期终将逝去。

  会以何种方式结束?会出现日本式崩溃吗?我觉得可能胜不大。首先,日元是自由流动的,它的房产泡沫是建立在流水上的,而人民币是被严格管控汇出的,中国的泡沫是泥石流;其次,日本的土地是分属于地主的,是自由交易的,而中国的土地是被垄断的,当市场出现下跌时,东京市场反倒是增加了供应,加速了危机深化,而中国政府一定会在这种状况下停止供应的。

  中国房地产完全不是市场经济,它只是国家机器货币财政序列里的重要操作工具。

  对于市场的未来,我有一个猜想,叫做“房价滞涨地图”,2010年之前是普涨,2015年是20个都市涨,别的广大中小城市滞涨;2020年呢?2020年将会变成15个都市涨,其余城市滞涨,2025年也许只有北上深广杭涨了,其余部分的地图几乎都处于滞涨区了,泥石流就是这么一步步将城市固化的。

  这是货币和土地严格控制下的中国式退场,短痛换成了长痛,长痛也就没有痛了,社会主义国家不能接受剧烈的短痛。

  我的滞涨地图猜想基于一个“定理”,就是“人均45平米滞涨定理”。人均住宅面积35平米时,达到小康标准,可以理解为改善需求基本满足,东京在2000年时人均使用面积是28平米,大约是人均建筑面积36平米;人均住宅面积达到45平米时,意味着供应完全充分,此后进入“滞涨区域”。

  房子具备金融属胜是因为其具有稀缺胜,一旦失去稀缺胜,房子就变成了普通商品,就只具有商品属胜了,人均45平米可以理解为住宅失去了稀缺胜。将不同阶段的城市就此做一个分类,未满足35平米的城市住宅称为金融住宅,已经满足45平米的称为商品住宅。

  我做了一张表,计算1)各城市现在的人均住宅面积,2)以现在的住宅供应除以现在的常住人口,得出静态的人均住宅年增长量,3)以达到人均45平米做为终点线,看各城市需要几年时间触线。


  注:
  1)数据来源于国家统计局和各地统计局;
  2)北上深苏州杭州数据是完整的,从1978年就有,最为准确;
  3)天津重庆和全国数据的是从1996年就有,重庆主城区从1978年就有,主城区住宅供应也是非常充分的;
  4)其余城市数据是从2002年开始的,郑州市从1990年。这些城市缺失部分都是根据存有的数据推算的,存在一定误差;
  5)表里都是进入政府统计的产权住宅,小产权房不包括在内,所以城中村之都 – 深圳人均居住面积很小;
  6)城市人口增长越多,这个繁荣年限会越久,比如广州深圳天津郑州武汉等这些人口仍然在明显增长的,会延长凝固时间。

  从“房价滞涨地图”可以看到,全国在最近的2-3年内,整个进入滞涨期,这个意味着城镇化的结束。您可以看到,我已经用了11亿人口做了城市人口数据,国家已经把城镇化的房子盖好了;其实,去掉主要都市,全国的滞涨已经体现出来了。

  重庆成都长沙

改革开放后,国家工作重心转移到经济建设,中心城市的作用开始受到重视,行政区划上首先是恢复和新设市。彼时的“市”不是如今包括了市区和郊区的大城市概念,而是只包括了县的中心城镇,或县、市中心以外的重要的工矿镇、交通枢纽、风景名胜点、边境口岸等。市区范围狭小,周围都是县域政区。吴等5县被撤销并入湖州等5市后,这个“县套市”的怪圈得以解开。至此,这些日后发展壮大成五座大城市的雏形,才得以成型。

原标题:你是哪里人?整县改市多成全国百强 撤县并区做大中心城市

(上接A14版)

随着改革开放、市场经济大潮来袭,旧有依据传统计划经济体制,“市县分立、城乡分离,城市工业、农村农业”的二元经济结构被打破,浙江行政区划进入到时至今日的30余年频繁变更期……

回顾改革开放以来的36年,浙江行政区划的每一次变更,都伴随着浙江社会经济发展的一次重大变革。

而对于普通人,每一次变更则意味着有可能在一夜之间从金华人变成衢州人,从萧山人变成杭州人。

制图 于佳岐

湖州绍兴金华衢州恢复设市。

解读

切块设市

吴兴、嘉兴绍兴、金华、衢县5个县被撤销,行政区域分别并入湖州、嘉兴、绍兴、金华、衢州市。

海门特区改为椒江市。

苍南平阳划出,单独设县。

浙江大学区域与城市发展研究所副教授范今朝:

改革开放后,国家工作重心转移到经济建设,中心城市的作用开始受到重视,行政区划上首先是恢复和新设市。彼时的“市”不是如今包括了市区和郊区的大城市概念,而是只包括了县的中心城镇,或县、市中心以外的重要的工矿镇、交通枢纽、风景名胜点、边境口岸等。市区范围狭小,周围都是县域政区。吴兴等5县被撤销并入湖州等5市后,这个“县套市”的怪圈得以解开。至此,这些日后发展壮大成五座大城市的雏形,才得以成型。

温州率先在全省完成地、市合并,撤地管县。温州地区所辖的永嘉乐清平阳泰顺文成瑞安苍南7县划归温州市领导,新设立瓯海县也归温州市领导。

松阳遂昌划出,单独设县。

“市领导县”模式在浙江大面积推广。宁波、嘉兴、湖州、绍兴先后撤地、升级、设区,同时领导原地辖各县。

湖州、嘉兴“分家”,撤地升级。

解读

市领导县

浙江大学区域与城市发展研究所副教授范今朝:

1982年,江苏省在全国率先试点“市领导县”。次年,这种模式形成浪潮,开始在全国推广并延续至今,对中国城市形态、城乡经济发展影响至深。

随着“市领导县”模式定型,中心市区行政资源、资金、人才优势凸显,在成为行政中心的同时,成为带动地区经济发展的经济中心、文化中心和承载人口转移的区域中心。

金华、衢州“分家”,撤地升级。

舟山撤地升级。

台州撤地升级。

丽水撤地升级。至此,浙江所有地级政区彻底完成“市领导县”变革。

兰溪余姚整县改市。

解读

整县改市

浙江大学区域与城市发展研究所副教授范今朝:

这一时期是浙江省城市化外延增长最迅速的时期。几乎与撤地设市、“市领导县”体制实行的同时,中国开始进入“整县改市”时代,即整个县的范围改成市,或几个县合并成一个市,或撤销市外围的县并入市。这种模式为改革开放以来全国及浙江所普遍采用。

此时,浙江民营经济处于起步后的爬坡阶段,城镇化进展较快,城市发育迅速。

当初这些“整县改市”的城市,日后绝大多数的县域经济均发展到全国百强县之内,并凭借浙江强县经济和“省管县”模式,在1992年至2008年之间连续数轮“强县扩权”,成为浙江改革开放经济奇迹的一面旗帜。

丽水临海海宁整县改市。

瑞安、萧山、江山整县改市。

宁波全省率先撤销镇海县,设立镇海区。

慈溪奉化东阳义乌整县改市。

温州撤销瓯海县,设瓯海区。

诸暨、黄岩整县改市。

台州设地级市时,直接撤销椒江市、黄岩市,设椒江区、黄岩区、路桥区。

(短短几年时间,浙江的县级市从3个增加到20个,最多时达25个。)

解读

金华撤销金华县,与原婺城区重新划分设立新的婺城区和金东区。

撤县并区

浙江大学区域与城市发展研究所副教授范今朝:

这一阶段,都市区政府直辖范围扩大,撤县设区后市辖区数量增多,市区范围大幅扩张。

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随着浙江省经济社会的发展和城市化的推进,浙江11个地级市原有的直辖空间日渐局促,城市发展从数量扩张开始向内涵发展转变,培育经济中心,特别是培育特大都市,成为城市发展的重点。

除了上述区划调整外,这一时期还有大量经济开发区、工业园区、旅游度假区、大学高教园区等设立。

杭州的萧山、余杭撤市设区。

温州重划鹿城区、龙湾区和瓯海区管辖范围。

衢州的衢县化身衢江区与柯城区重分地界。

宁波鄞县改鄞州区。

曾于1988年撤销市辖区而采用由市直辖乡镇管理体制的湖州市,也在市区恢复设立吴兴区和南浔区。

(至2003年底,浙江市辖区的数量已达32个,当年县级市为22个,县为36个。)

全国各地集中申请“撤县并区”,国家层面开始收紧审批。浙江从此有10年时间未有新的“撤县并区”,开始扩大撤并乡镇,增设街道,扩大镇域范围,培育中心镇。

解读

停滞10年再次撤县并区

浙江大学区域与城市发展研究所主任陈建军:

此轮放开“撤县并区”,是党的十八大以来,国家在推进城镇化中要求推进区域一体化、区域协同发展,而不是像过去搞碎片化。

以县域经济为主推力的浙江区域经济,在竞争中已显得后劲不足,当前浙江省中心城市的城市规模有限,作为载体的积聚力量不够。从此次富阳撤市设区,萧山、余杭融入主城区的趋势看,做大做强杭州、宁波、温州等中心城市的城市化格局,有助于改善浙江在区域经济竞争中的地位。

绍兴市的绍兴县、上虞县“撤县并区”为柯桥区、上虞区。

12月 杭州市的县级富阳市改设立为杭州市富阳区。

(与此同时,有关湖州长兴县、温州洞头县等地是否撤县并区,在浙江各地引发关注。而国家民政部2014年报告显示,去年29个县级以上行政区划变更中有23个都是“撤县并区”。)

(资料来源:《中华人民共和国行政区划沿革图集(1949-1999)》,陈潮、陈洪玲编;《行政区划体制与城乡统筹发展——以浙江省当代改革实践为例》,范今朝著;《浙江建置区划沿革》,浙江省民政厅编;《中国撤县建区的新探索:宁波鄞州模式实证研究》,程刚主编;《浙江省行政区划图集》,《浙江省行政区划图集》编纂委员会;浙江省历年行政区划统计表;浙江省历年行政区划变更情况;民政部县级以上行政区划变更情况。)

郊区相关地名有哪些?
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郊区是属于哪个市?哪个城市?
郊区位于山西省郊区
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