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主城区拿地不易 哪里才是下一处成都土地“豪门” 锐理地产网     2017-01-17 09:37

[摘要] 上周锐理 发布了2016年成都土地市场年度报告,可以看出成都土地市场正逐步回暖,一些热门区域的地价不断突破天花板,而中小房企想在成都成功拿地变得越发艰辛。

上周锐理 发布了2016年成都土地市场年度报告，可以看出成都土地市场正逐步回暖，一些热门区域的地价不断突破天花板，而中小房企想在成都成功拿地变得越发艰辛。

锐理战略研究 总经理郭洁谈到：“ 成都好的地块都被外来企业拿光了。依靠大的财团背后支持，TOP10房企们敢于不断举牌，而中小房企靠自己已很难拿到地，即便拿到了，后期操盘运营也十分困难。”锐理数据预测，受2016年火热行情影响，武侯新城、天府新区、双流等区域土地在今年依然会“高烧”不断。抢不到“热点”地块，那么2017年的成都土地还有哪些不容错过的 股地块呢？

2007年以来，十年间成都土地价格一路高歌猛进。锐理数据统计，在2016年三季度，大成都土地市场的楼面价来到2920元/平方米，达到历史新高，全年楼面地均价较之上年有一定上涨。同时，成都土地市场整体供应量下降明显，成交率同比微降，流拍率较去年降至15.35%，一个更为理胜的土地市场逐渐呈现在人们面前。

同时，我们亦能清楚看到，主城区地块的供应量正逐年递减。尤其以青羊、武侯三区为代表，区域内存量地块较少、小地块居多且多数位于三环路外侧，而锦江区则多数为旧改或回锅肉地块，对于房企而言利润空间十分有限。

在为日益走高的成交价格贡献大的成都主城区内，还有哪些尚被人遗忘的“ 股”呢？随着成都主城区土地供应节奏放缓，锐理发现目前仅有金牛区、成华区在供应及成交量上处于上升趋势，是几大主城区内，土地存量较大、地块面积广的区域。

在成交价格方面，金牛区以3766元/平方米的成交楼面地价为主城区低，在溢价率上金牛区表现亦不温不火。其中，年底发生在国宾板块的两宗地块成交，金泉街道淳风社区地块及西华街道侯家桥社区地块，将金牛区的土地溢价率及楼面地价一举抬升，迎来历史高位。即便如此，较之青羊区、武侯区动则六、七千的楼面地价，金牛区在土地价格方面仍有极大上升空间。

若将成都主城区再做细分，由不同板块构成的成都土地市场更能细致表现时下的发展趋势。锐理郭洁分析到，将成都楼市“一分为二”来看，“由西北向东南拉一条线，西南方向将是成都楼市未来的发展方向”。

由此再来观察大成都土地成交热度图，其中，城西的青城山，城南的麓山、天府新区正兴板块都是去年成都土地市场上成交为集中的区域。而在主城区，国宾、外光华、大面、龙潭寺板块则表现较为活跃。不难看出，在城南红利持续走强的当下，具备改善基础的城西市场，或许是开发商接下来眼中的香饽饽。

▲大成都土地成交热度图

那么，2017年的城西哪里还有地？锐理统计了近三年间城西几大典型改善板块的土地走势情况，我们发现，从去年开始，受土地存量影响，外金沙、外光华两个板块供地量锐减，土地成交量下滑，仅有国宾板块在土地成交量上维持正增长。

而楼面地价方面，外光华板块的地价早在2014年已突破6500元/平方米关口，外金沙去年的楼面地价已达到7977元/平方米，反观同处于西三环路外侧的国宾板块，2014——2015年度，楼面地价4700元/平方米徘徊，去年徒增至6254元/平方米，仍然是三个同类板块中低的一处。

与此同时，外金沙、国宾在去年均诞生过万元地块，可见开发商对这两个区域有足够的信心。综合以上量、价因素，国宾板块无疑是城西较有 的成长区域。

时间   板块   成交宗数   成交面积   楼面地价  
2014年   国宾   4   306.72   4870  

  外金沙   2   92.3   4607  

  外光华   1   16.53   6740  
2015年   国宾   2   214.38   4570  

  外金沙   7   591.31   2677  

  外光华   0   0   0  
2016年   国宾   5   305.86   6254  

  外金沙   2   104.2   7977  

  外光华   1   294.91   6500  

▲2014——2016年城西典型改善板块土地成交数据统计

除了价格因素外，地块自身的区位表现同样能左右未来的房价走势。根据金牛区规划，国宾片区定位为以文化休闲、现代商务为主的都市商旅游憩区。将依托聚集的文化、旅游、生态资源、构建1核3心文化旅游发展结构。依托聚集的商务 、产业资源，构建1线3点的特色产业发展结构。

强大的产业支撑，为该片带来大量的人口。近几年，包括华侨城、保利、龙湖、恒大、万科、北京城建、华置、长虹、中电建、蓝光等在内的百强房企也陆续进入该板块，打造出多个具有代表胜的千亩城市级大盘，区域内房价逐年看涨。在生活配套上，依托华侨城欢乐谷及中海国际社区等成熟商圈，及区域内万达七中、树德实验中学沙河校区等金牛区名校资源，国宾板块在“宜居”的版图上已逐步走向成熟。

▲国宾板块未来供地计划

锐理了解到，进入到2017年后，国宾板块已完成整理的地块将相继入市，未来可利用土地规模总计约6583亩，亦是金牛区存量土地大的一片区域，包括金牛宾馆周边在内，均有大量土地等待上市。

其中，沙河源片区57亩商兼住地块已整理完毕，符合上市条件；西华片区金泉互助4组两宗二类住宅地块，金泉何家社区一宗14亩商业地块，已整理完毕正在办理上市手续。无疑，拥有如此 土地资源的金牛国宾，在2017年定是成都土地市场的又大一“豪门”。

标签： 土地成交 地成交量

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